Quản lý Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong ngành BĐS, không thể nói một dự án BĐS thành công mà không có quản lý BĐS được, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Với các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.

Để đảm bảo cho tòa nhà hoạt động ổn định cần tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan đến một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Vệ sinh làm sạch thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, bảo trì và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước,…; Vấn đề nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động tòa nhà.

Quản lý BĐS là một dịch vụ cung cấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh đạt hiệu quả cao và đem đến cho chủ đầu tư.

Quản lý BĐS, mà quản lý chung cư là một thành phần, là dịch vụ bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác sử dụng BĐS. Nếu dịch vụ này không tốt thì sẽ ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS và làm cho BĐS nhanh chóng bị xuống cấp. Thế nhưng thị trường dịch vụ quản lý BĐS nước ta hiện nay còn rất sơ khai, ít được quan tâm, không theo kịp thị trường kinh doanh BĐS, tư duy quản lý còn nặng ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp.

1. Thực trạng của quản lý chung cư:

Những năm qua, quá trình đô thị hóa khiến chung cư đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến ở các đô thị và đang ngày càng phát triển đa dạng. Tuy nhiên, đến nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có những chế tài đủ mạnh để điều chỉnh các mối quan hệ phức tạp trong loại hình nhà ở này.

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư khá đa dạng, phức tạp, xuất phát từ quyền và nghĩa vụ các bên khi tham gia vào hoạt động này không đồng nhất dẫn đến tồn tại các bất cập như người dân tùy tiện cơi nới, sữa chữa nhà, lấn chiếm không gian, lấn chiếm phần diện tích thuộc sở hữu chung, tranh chấp diện tích thuộc sở hữu chung (nhất là tại các nhà chung cư cũ); mâu thuẫn giữa bên cung cấp dịch vụ với người sử dụng dịch vụ về mối tường quan giữa chất lượng và giá dịch vụ quản lý vận hành, mâu thuẫn về quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư với cư dân….Trong khi đó, một số quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư tại Luật nhà ở năm 2014 các văn bản hướng dẫn thi hành cũng còn chồng chéo, chưa cụ thể, rõ ràng, chưa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động quản lý nhà chung cư nên việc quản lý còn gặp nhiều khó khăn.

Tranh chấp giữa ban quản trị, chủ đầu tư và tập thể cư dân; tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư, tranh chấp về quỹ bảo trì, phí quản lý đã và đang là vấn đề cấp bách cần giải quyết.

Một tồn tại nữa gây khó khăn cho việc quản lý chung cư hiện nay là tình trạng chung cư vừa kết hợp để ở vừa làm văn phòng cho thuê. Tuy nhiên đây là một vấn đề khá phức tạp nên các bên chưa thể giải quyết triệt để và vẫn tồn tại không hề bị xử phạt.

Bên cạnh đó, hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư, chưa xây dựng hệ thống quản lý xuyên suốt. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt, thiếu kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp. Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta như: Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh), CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ)… Hoặc tập trung vào tay một số “ông lớn” như: Savills, PMC, Savista…

Nói chung, việc quản lý bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa có mô hình quản lý cụ thể và chuyên nghiệp, hầu hết chỉ làm theo kinh nghiệm, khi có sự cố xảy ra mới đưa ra các quy định để giải quyết do đó không thể kiểm soát được các vấn đề một cách tổng thể; cộng với việc thiếu cơ sở pháp lý đầy đủ khiến cho quản lý BĐS trong nước rất bất lợi khi cạnh tranh với các công ty quản lý BĐS nước ngoài.

2. Giải pháp tăng hiệu quả chất lượng quản lý chung cư

2.1.Hoàn thiện cơ chế quản lý BĐS nói chung và quản lý chung cư nói riêng

Để hoàn thiện cơ chế quản lý BĐS cần phải có sự tham gia của các bên: chính sách Nhà nước đúng đắn và sự phối hợp của đơn vị quản lý và khách hàng.

2.2. Xây dựng mô hình quản lý chung cư hiệu quả:

Hoạt động quản lý phức tạp như quản lý chung cư sẽ không thành công nếu tổ chức bộ máy quản lý không hiệu quả và cồng kềnh. Với mỗi loại chung cư có quy mô khác nhau, tổ chức bộ máy quản lý cũng có những đặc trưng và nhiều nét riêng biệt. Tuy nhiên, tổ chức bộ máy quản lý vẫn phải đảm bảo các chức năng của chung cư được hoàn thành tốt, chung cư được khai thác và sử dụng hiệu quả.

Tổ chức bộ máy quản lý cần đáp ứng được những yêu cầu: nhà quản lý đứng đầu và chỉ đạo một bộ máy làm việc hiệu lực, vừa đáp ứng được yêu cầu về quản lý hiệu quả vừa phát triển và gia tăng giá trị cho chung cư.

2.3. Nâng cao chất lượng và tăng cường số lượng nguồn nhân lực:

Bên cạnh hoạt động mở rộng quy mô đội ngũ nhân viên quản lý thì chất lượng nguồn nhân lực cũng là một vấn đề đáng chú ý. Để đảm bảo chất lượng, hiệu quả làm việc của nhân viên, đồng thời giảm thiểu được chi phí đào tạo lại cho các nhân viên mới thì công ty cần phải chú trọng ngay từ trong công tác tuyển dụng lao động.

Để nâng cao mặt bằng trình độ chung cho các nhân viên trong bộ máy quản lý chung cư, công ty cần thường xuyên tổ chức các khóa học, các lớp tập huấn nâng cao trình độ, chuyên môn cho các nhân viên.

Môi trường làm việc cũng là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả làm việc của từng cá nhân trong công ty. Do vậy, công ty cần tạo ra một môi trường làm việc năng động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng để cho mỗi cá nhân có thể không chỉ thực hiện tốt nhiệm vụ chức năng của mình mà còn phát huy hết năng lực bản than, chủ động trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh một cách tốt nhất.

2.4. Giải pháp về trang thiết bị và phương tiện quản lý:

Trong điều kiện hiện nay thì việc ứng dụng công nghệ vào quản lý BĐS để tạo sự cạnh tranh cũng là điều cần thiết trong thị trường chung cư đang bão hoà hiện nay. Một trong những công nghệ đó là BMS – toà nhà thông minh.

Mục tiêu của BMS (Hệ thống quản lý tòa nhà) là tập trung hóa và đơn giản hóa việc giám sát, vận hành và quản lý tòa nhà. BMS cho phép nâng cao hiệu suất của tòa nhà bằng cách giảm chi phí nhân công, chi phí năng lượng và cung cấp môi trường làm việc thoải mái và an toàn cho con người.

Ngoài ra còn có thể kể đến các ứng dụng công nghệ khác được sử dụng như các phần mềm quản lý chung cư, văn phòng cho thuê, cao ốc… Xuất phát từ nhu cầu đó Infox Việt Nam đã phát triển phần mềm quản lý tòa nhà SmartLand Building nhằm cung cấp một công cụ quản lý đầy sức mạnh cho các đơn vị quản lý Bất động sản hướng tới sự hiệu quả và chuyên nghiệp.

Phần mềm quản lý chung cư SmartLand Building đã đem những giá trị to lớn cho chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà.

2.5. Chăm sóc khách hàng:

Cần lắng nghe ghi nhận những phản hồi từ phía khách hàng để duy trì, giữ vững mối quan hệ với khách hàng nhằm mục đích có sự hợp tác, phối hợp từ phía khách hàng khi xảy ra các sự cố. Bên cạnh đó, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng để cung cấp các dịch vụ tiện ích nhằm gia tăng sự tiện nghi, hài lòng khi sinh hoạt tại chung cư.

Việc giải quyết các vấn đề phát sinh cần được quan tâm hơn nữa. Tất cả các nhân viên thuộc bộ máy quản lý của chung cư cần phải nhận thức rõ, nắm bắt được chức năng, vai trò và nhiệm vụ vị trí mình đảm nhiệm, của các thành viên khác trong cùng bộ phận và mối quan hệ cụ thể đối với từng bộ phận chức năng trong chung cư. Bộ máy quản lý cần xây dựng quy trình chuẩn giải quyết vấn đề trong công tác vận hành.

Trong thị trường bất động sản nước ta hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng tại các đô thị là một xu hướng tất yếu. Với những nguồn cung đang không ngừng gia tăng thì việc làm sao để khách hàng hài lòng và lựa chọn sản phẩm là điều cần thiết. Vì khi kinh tế càng phát triển, đời sống ngày càng nâng cao, người dân hiện nay không chỉ mong muốn có được một ngôi nhà tốt mà c̣òn cần một môi trường sống đảm bảo. Do vây, một tòa cao ốc sẽ dễ dàng được chấp nhận khi khách hàng nhận thấy ở đây đảm bảo đầy đủ các dịch vụ từ an ninh cho đến vệ sinh môi trường.

Thực tế là ngày nay những chung cư, căn hộ ngày càng cần phải quan tâm nhiều hơn đến dịch vụ quản lý bất động sản. Một khi thị trường đã có sự quan tâm và chuyển đổi thì dịch vụ quản lý bất động sản cũng chuyển đổi theo hướng mới hơn, chuyên nghiệp hơn. Đổi mới diện mạo của lĩnh vực quản lý bất động sản trong thị trường ngày một cạnh tranh là việc mang tính “đi trước, đón đầu”.

Tweet