Kinh doanh bất động sản là hoạt động đã và đang rất phát triển tại thị trường Việt Nam hiện nay. Các chủ đầu tư sẵn sàng bỏ ra vốn lớn để thiết lập mô hình kinh doanh dự án bất động sản để sinh lời.

Mộ dự án kinh doanh bất động sản thường gồm các loại sau:

• Dự án về trung tâm thương mại
• Dự án kinh doanh tòa nhà văn phòng cho thuê
• Dự án khách sạn, nhà hàng
• Dự án cung cấp dịch vụ nhà ở
• Dự án dịch vụ căn hộ cho thuê
• Dự án cung cấp hạ tầng cho khu công nghiệp
• Dự án phức hợp cung cấp kết hợp các loại hình dịch vụ trên
• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên)

Có được khu đất, chủ đầu tư sẽ xác định bài toán lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp, tối ưu trong số các mô hình trên. Để đưa ra quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và khi đi vào giai đoạn khai thác được hiệu quả thì cần phải thực hiện theo quy trình các bước sau:

1. Tìm kiếm nguồn đất phù hợp

Săn đất trở thành công việc khá thường xuyên của những nhà đầu tư địa ốc. Thường thì đất dự án sẽ có hai dạng: đất đi mua và đất đi thuê. Nhà đầu tư sẽ nhắm tới khu vực đất ở đâu, giá cả như thế nào và xem có phù hợp hay không.

Vậy như thế nào là khu đất phù hợp?

Yếu tố đầu tiên để xác định khu đất đó có phù hợp hay không đó chính là vị trí của nó có hợp với chiện lược với loại hình vụ nào hay không (đã được liệt kê ở trên) và đáp ứng được mặt pháp lý. Khu đất đáp ứng được mặt pháp lý chính là thuộc diện được phép đầu tư khai thác bởi chính quyền địa phương. Mỗi một khu đất sẽ phải theo chính sách quy hoạch vì vậy nhà đầu tư cần tìm hiểu kiểm tra xem thông số quy hoạch của khu đất có phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình không. Để nắm bắt được thông tin quy hoạch của khu đất, nhà đầu tư cần tìm đến các cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch, sở tài nguyên môi trường. Nếu như khu đất chưa thuộc trong dự kiến quy hoạch của UBND tỉnh thì nhà đầu tư cần gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo dự tính loại hình kinh doanh của họ.

Kết quả cho bước đầu tiên này chính là ký được hợp đồng thuê hoặc mua khu đất phù hợp với chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất.

2. Xác định loại hình kinh doanh

Tùy từng chủ đầu tư mà họ có thể thực hiện bước 1 trước bước 2 hoặc ngược lại hoặc thực hiện cả 2 bước song song. Việc tìm đất trước sau đó xác định mô hình, loại hình kinh doanh phù hợp hoặc có thể nhìn thấy tiềm năng của một mô hình kinh doanh sau đó đi tìm nguồn đất phù. Dù thế nào thì nhà đầu tư cần phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn để đánh giá mức độ thành công dựa trên cơ sở thị trường. Việc quyết định cần dựa trên sự chắc chắn của thị trường và nhà đầu tư cần nghiên cứu đánh giá thị trường trước khi quyết định.

3. Nghiên cứu đánh giá thị trường

Nghiên cứu thị trường sẽ giúp chủ đầu tư kiểm định ý tưởng kinh doanh có thực sự khả thi hay không, đánh giá được tiềm năng, đối thủ… Điều này sẽ giúp xác định dự án có khả thi hay không, hạn chế tối đa rủi ro và đưa ra sách lược triển khai cụ thể.

4. Thiết kế lên ý tưởng

Trước tiên ý tưởng cho dự án cần đạt được các tiêu chí như sau:

• Xác lập được mô hình kinh doanh đạt hiệu quả
• Kiến trúc ấn tượng, đặc trưng thu hút nhưng có tính hiệu dụng cao, cảnh quan đẹp
• Chứng minh được tính hiệu quả khi đầu tư
• Đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ và ngân sách trong quá trình xây dựng, triển khai
• Đảm bảo được nguồn thu, kiểm soát chi phí và dự tính lợi nhuân

Tiếp đó ý tưởng dự án cần phải thể hiện được đầy đủ các nội dung:

• Xác định thị trường mục tiêu
• Mô hình kinh doanh cụ thể là gì, tính khác biệt nổi bật mà dự án cung cấp so với những dịch vụ đã có sẵn trên thị trường
• Ý tưởng cho kiến trúc dự án với sự khác biệt, độc đáo
• Các thông số kỹ thuật
• Giai đoạn quản lý đầu tư và khai thác như thế nào?

5. Phân tích tài chính

Trong đầu tư thì vấn đề tài chính luôn đóng vai trò rất quan trọng. Việc phân tích tài chính sẽ giúp xác định được khả năng sinh lời của dự án với các tiêu chí chính như sau:

• Dự toán toàn bộ chi phí của dự án
• Ước tính các nguồn vốn để vay
• Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh
• Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án
• Phân tích dòng tiền cho toàn bộ các giai đoạn của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, vốn vay, doanh thu, chi phí hoạt động, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…
• Phân tích sự biến động về giá cả, giá thuê dự kiến.

6. Tìm nguồn vốn và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

Mỗi dự án sẽ có cơ cấu về nguồn vốn riêng, chủ đầu tư cần tính toán cân đối nguồn vốn của mình và vốn huy động cho dự án. Hiện nay, trên thị trường tài chính có nhiều cách huy động vốn thông qua các kênh như vay, phát hành trái phiếu công ty hoặc cổ phiếu. Mặc dù vậy, các kênh này chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc mô tả chi tiết được các hạng mục đầu tư. Nhưng để được cấp phép thực hiện dự án, chủ đầu tư cần chứng minh được năng lực tài chính nên cần phải thực hiện huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

• Thỏa thuận về chi phí
• Thỏa thuận về thời gian
• Thỏa thuận về nhân lực
• Thỏa thuận về cách làm

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

• Các đánh giá rải rác
• Đánh giá tiền khả thi
• Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác
• Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh

Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

7. Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

• Thiết kế chi tiết
• Đấu thầu và chọn thầu xây dựng
• Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu
• Phương án tổ chức giám sát, quản lý

Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

• Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng)
• Bán & tiếp thị
• Tư vấn và quản lý tài sản

Trên đây các phương pháp trong quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Và bạn hãy nhớ rằng, mỗi loại dự án đều có đặc thù riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp.

Ứng dụng công nghệ vào quản lý

Để hỗ trợ cho việc quản lý tài chính, tiến độ công việc của dự án được đảm bảo chặt chẽ và đúng thời gian, chủ đầu tư cần áp dụng phần mềm quản lý dự án bất động sản. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả dự án tốt nhất. Phần mềm quản lý dự án SmartLand Project được nhiều chủ đầu tư lựa chọn là giải pháp công nghệ hàng đầu với nhiều tính năng ưu việt.

Khi đi vào khai thác vận hành, khâu quản lý bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của tài sản. Phần mềm quản lý tòa nhà chung cư SmartLand Building sẽ góp phần nâng cao giá trị của bất động sản, tăng doanh thu giảm chi phí.

Hãy liên hệ ngay với Infox Việt Nam để được tư vấn miễn phí về việc ứng dụng công nghệ cho dự án bất động sản của bạn!