contact@infox.vn (028)66.835.000 - 0969.36.38.40

4 yếu tố chọn vị trí đầu tư bất động sản của Donald Trump

Chắc bạn đã nghe câu nói truyền miệng “vị trí, vị trí, vị trí” về ba điều quan trọng nhất trong giới đầu tư BĐS thì Trump lại cho rằng nói như vậy là sai lầm. Vị trí của bất động sản là quan trọng nhưng chưa đủ, nó chỉ mới là điểm khởi cho một thương vụ đầu tư tốt.

Triết lý của Trump đưa ra là “Cải thiện bất kể vị trí nào”. Ông coi trọng khả năng sáng tạo và việc sự vận dụng đầu óc một cách linh hoạt để thay đổi cách thức sử dụng vị trí như phân chia lại khu vực bất động sản, thay đổi cách sử dụng hoặc cải tiến bất động sản theo một cách ấn tượng đến nỗi khiến mọi người nghĩ về vị trí của bất động sản đó theo cách mới. Đó là điều mà ông quyết định thực hiện khi ông đưa ra sáng kiến về Tòa tháp Thế giới Trump tại khu Trung tâm Liên Hợp Quốc (United Nations Plaza).

Sẵn sàng trả giá cao cho một vị trí quan trọng

Địa điểm tốt luôn đảm bảo nhu cầu và giá cao. Bạn không nên nghĩ rằng đầu tư vào mức giá trung bình của khu sẽ tránh được rủi ro, thực ra hãy sẵn sàng “ trả giá cao” nếu việc trả giá cao được đảm bảo.

Bạn có thể sẽ phải trả cao hơn từ 50 đến 100% để có được một khu BĐS tốt ở một vị trí đẹp, nhưng sẽ rất đáng giá nếu nó cho phép bạn thu hút khách thuê hoặc những người mua có đẳng cấp và nếu bạn có thể cải tiến khu bất động sản đó để thu được giá trị cao nhất từ nó.

Đơn cử cho triết lý này là Tòa tháp Thế giới Trump tại khu Trung Tâm Liên Hiệp Quốc. Tòa tháp nguyên bản là tòa nhà hai tầng của một nhóm kỹ sư nằm ngang trên con phố đối diện khu Liên Hiệp Quốc tại New York. Khi Trump phát hiện ra tòa nhà này vào năm 1997 ông đã ngỏ ý mua lại và nhóm kỹ sư trên đã nhanh chóng đồng ý bởi giá đất bấy giờ khá cao, họ sẽ có cơ hội tìm kiếm địa điểm lý tưởng hơn cho khu văn phòng mới. Tòa nhà được đánh giá nằm tại khu vực hoàn thiện sở hữu góc nhìn chéo sang phía trụ sở Liên Hiệp Quốc và Sông Đông.

Tuy nhiên, quy định về phân vùng ảnh hưởng lúc bấy giờ không cho phép quy mô xây dựng trên bất động sản với tỉ lệ 10:1. Đồng nghĩa với việc, diện tích khu đất là 37.000 feet vuông, Trump sẽ không được xây tòa nhà mới có diện tích 370.000 feet vuông. Ông cảm thấy cần phải làm một điều gì đó thật khác đối với khu đất đắt đỏ này cũng như tận dụng được không gian của nó. Thật ngẫu nhiên, Trump phát hiện ra quy định cho phép chuyển đổi “quyền sở hữu không gian” không sử dụng của mảnh đất liền kề trên cùng một khu. Theo đó, việc ông phải làm là mua lại tòa nhà từ nhóm kỹ sư và thuyết phục chủ sở hữu các khu bất động sản lân cận bán lại cho mình không gian thừa mà họ không sử dụng. Bằng việc mua lại không gian thừa từ 7 khu đất lân cận, Trump đã đệ đơn xin phép xây dựng khu nhà với diện tích móng 677.000 feet vuông với 376 căn hộ chung cư. Đây được xem là tòa nhà cao nhất New York lúc bấy giờ.

Donald Trump tower

#1. CẢNH QUAN TUYỆT VỜI:

Phân tích một số dự án của Trump chúng ta dễ dàng nhận ra điều này: tòa nhà số 40 phố Wall (có quang cảnh tuyệt vời nhìn xuống Cảng New York từ các tầng cao của tòa nhà), Tòa tháp Trump ( nhìn xuống Công viên Trung Tâm), Khách sạn và Tòa tháp Quốc Tế Trump ( cũng nhìn xuống Công viên Trung Tâm), và các tòa thấp Phía Tây nhìn xuống dòng sông Hudson.

Đối với dự án nhỏ, quang cảnh tốt có thể có ý nghĩa khiêm tốn hơn, nhưng cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ví dụ, một tòa nhà chung cư khiêm tốn có thể có quang cảnh nhìn sang một lùm cây ở phía sau BĐS đó. Việc biến chúng thành kiểu quang cảnh giống như quang cảnh nhìn ra phía công viên sẽ có thể làm tăng giá trị của tòa nhà.

Chắc chắn không ai muốn sống gần một bãi rác thải nhưng một khu phố yên tĩnh sẽ là một quang cảnh lý tưởng cho một khu nhà chung cư cỡ trung bình. Ở mức tối thiểu, tìm kiếm một quang cảnh tương xứng với lối sống của những cư dân trong khu bất động sản của bạn và vậy là bạn đã vượt qua được yêu cầu về quang cảnh.

#2. SỰ UY TÍN:

Trường hợp Tòa tháp Thế giới Trump, ông thích uy tín của một tòa nhà được nằm cạnh trụ sở của Liên Hợp Quốc. Đó là điều sẽ giúp tòa nhà được nhiều chính phủ sẽ hồ hởi mua những căn hộ cho những nhà ngoại giao cấp cao của họ ở khu phố đối diện với tòa nhà Liên Hợp Quốc. Tòa tháp Trump nằm trên Đại lộ 5. Địa chỉ này cũng uy tín chẳng kém địa chỉ của tòa nhà Trump ở số 40 phố Wall.

Bạn cần xác định nhóm khách hàng mà mình định nhắm tới. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có thu nhập cao, bạn sẽ phải mua bất động sản ở khu vực đã có sẵn những khu dân cư sang trọng, với những vụ lân cận tương ứng. Nếu mục tiêu của bạn là các gia đình có mức thu nhập trung bình hoặc thấp, hãy chọn một khu vực mà các thành viên của nhóm dân cư đó mong muốn, dịch vụ ăn uống, chợ búa giả rẻ.

#3. TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN:

Trump sẽ không bao giờ đầu tư vào bất động sản mà ông đánh giá không tiềm năng. Những câu hỏi đặt ra để xác định điều đó:

– Liệu đầu tư này có theo kịp với những thay đổi của thời đại hay không?

– Liệu giá thuê có theo kịp tốc độ lạm phát hay không?

– Liệu khu vực đó có ổn định, sẽ tiến triển tốt hơn, hay trở nên tồi đi?

BĐS là kênh đầu tư mạo hiểm nhưng cũng có thể mang lại rất nhiều lợi nhuận nếu bạn có phán đoán chính xác. Tham gia kinh doanh đất đai là một ý kiến hay để sử dụng số tiền mà bạn sẵn sàng bị mất đi hoặc để nguyên trong két trong một thời gian dài.

Điều này sẽ hoạt động đặc biệt tốt khi có một khu vực hoặc khu vực xung quanh đó đang trong gia đoạn chuyển đổi, hoặc có vẻ đang có sự chuyển đổi. Ví dụ, bạn thấy một khu vực trì trệ, một khu vực khác không xa đó lắm đang bắt đầu phát triển, bạn có thể tự nhủ: “Ồ, tôi có thể mua nơi này khi nó còn rẻ, vì sớm hay muộn nó sẽ tăng trưởng theo suy đoán của tôi và tôi muốn ở đó khi điều này xảy ra”. Vì vậy, bạn mua với lý thuyết rằng sẽ có sự tiên triển ở một thời điểm nào đó có thể đoán trước được trong tương lai. Bạn không biết được sẽ phải mất bao lâu điều đó mới xảy ra. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn: mua càng sớm, giá càng rẻ và ngược lại, mua càng muộn – một khi sự phát triển của khu lân cận trở nên sôi nổi – giá sẽ cao hơn.

#4. SỰ TIỆN LỢI:

Chúng ta không thể sống hay làm việc trong một điểm mà không có dịch vụ xung quanh đi kèm đó chính là sự tiện lợi. Quan điểm của Trump là tìm kiếm ở một địa điểm mà sự tiện lợi đối với các khách hàng ông dự kiến cho dù họ là chủ các căn hộ hay người thuê văn phòng. Sự tiện lợi bao gồm: khoảng cách tới  địa điểm mua sắm, giao thông trường học, chợ, bệnh viện, cơ quan hành chính và các tiện ích khác. Sự sẵn có các doanh nghiệp, mức sống dân cư cũng là một yếu tố xem xét quyết định mức độ mong muốn của văn phòng hay không gian dành cho thương mại. Để dự đoán việc khách hàng tương lai của bạn có chấp nhận bất động sản đó hay không, bạn hãy giả định việc mình sẽ cảm thấy thế nào khi  sống hoặc làm việc trong khu bất động sản đó có đáp ứng được các yêu cầu của mình hay không? Bạn có thể tưởng tượng mình có hạnh phúc không khi ở trong môi trường đó? Nếu câu trả lời là “có”, việc mua bán là tốt, nếu đó không phải là một nơi mà bạn cảm thấy thoải mái, bạn nên bỏ qua.

Việc cẩn thận xem xét vị trí một dự án kinh doanh sẽ không chỉ giúp cho bạn giải thích một cách thuyết phục đối với những người cho vay về những kế hoạch tuyệt vời mà nó còn giúp bạn tiếp cận gần hơn với chi phí và lợi nhuận thực tế của dự án.

Your Turn To Talk

Leave a reply:

Your email address will not be published.